Obra nueva · Guía práctica
¿Cuánto cuesta construir una casa en España en 2026?
Construir una vivienda unifamiliar en España requiere cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE), lo que garantiza alta calidad y eficiencia energética, pero encarece la obra. El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) no es el costo final; hay que sumar gastos técnicos e impuestos.
Costo de Construcción (PEM) por m² en 2026
| Calidades | Costo / m² (PEM) | Incluye |
|---|---|---|
| Básicas / Estándar | 1.100 € – 1.300 € | Estructura tradicional, aislamiento CTE básico, acabados medios. |
| Medias / Buenas | 1.300 € – 1.600 € | SATE, aerotermia, suelos porcelánicos o tarima AC5. |
| Altas / Premium | 1.600 € – 2.200 €+ | Passivhaus, domótica avanzada, carpintería RPT alta gama. |
| Casa Prefabricada (Hormigón) | 1.200 € – 1.500 € | Llave en mano, montaje rápido, alta eficiencia. |
| Casa Entramado de Madera | 1.300 € – 1.700 € | Ecológica, muy rápida, estándar pasivo casi asegurado. |
El costo real: Honorarios, Licencias e Impuestos
Si tu vivienda tiene un Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de 150.000 € (ej. 120 m² a 1.250 €/m²), el Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC) y los gastos adicionales serán:
- Beneficio Industrial y Gastos Generales de la constructora: 19% del PEM (28.500 €).
- Honorarios Técnicos (Arquitecto y Aparejador/Arquitecto Técnico): 8-12% del PEM (15.000 €). Incluye proyecto básico, de ejecución, dirección de obra y estudio de seguridad y salud.
- Licencia de Obras (Ayuntamiento): 4-5% del PEM (ICIO y tasas) (6.000 €).
- Estudio Geotécnico y Topográfico: 1.000 € – 1.500 €.
- IVA Autopromotor: 10% (si la construyes para tu uso) sobre la obra y 21% sobre honorarios técnicos.
En España, el costo final (llave en mano con licencias, técnicos e IVA) suele ser entre un 35% y un 45% superior al PEM inicial (sin contar el terreno). Es decir, si el constructor te presupuesta 150.000 € (PEM), la casa terminada te costará unos 210.000 € reales.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el PEM y en qué se diferencia del PEC?
El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) calcula únicamente los costes de materiales y mano de obra para ejecutar el proyecto. El Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC) es el PEM al que se le suma el beneficio industrial (6%) y los gastos generales (13%) de la constructora.
¿Qué porcentaje cobran los arquitectos en España?
Los honorarios son de libre contratación, pero la media ronda entre el 8% y el 12% del PEM, desglosado entre el arquitecto (diseño y dirección de obra) y el aparejador o arquitecto técnico (dirección de ejecución).
¿Cuánto se paga de IVA al construir una vivienda unifamiliar?
Como autopromotor particular, pagas un IVA reducido del 10% sobre la obra contratada al constructor. Sin embargo, los honorarios técnicos de los profesionales (arquitecto y aparejador) y las compras directas de materiales tributan al tipo general del 21%.